Firmar la promesa de compraventa de un apartamento sobre planos es apenas el comienzo. Durante los años que pasan hasta la entrega, el comprador sigue pagando mientras la constructora controla la obra, la información y los documentos. Es en esa etapa, con el contrato ya vigente, cuando aparecen muchas malas prácticas: retrasos sin explicación, otrosíes que suben el precio o cambian las reglas del contrato y cartas que lo dan por terminado. Conocerlas le permite reaccionar a tiempo y proteger su dinero.
Resumen en 30 segundos
- Los problemas financieros del proyecto, incluido el «punto de equilibrio», no son fuerza mayor: son riesgo de la constructora.
- Nadie está obligado a firmar un otrosí. Sin su firma, rige el contrato original, con su precio, sus plazos y sus cláusulas.
- Un otrosí que cambia cláusulas solo en beneficio de la constructora, como la cláusula penal, puede ser abusivo (arts. 42 y 43 de la Ley 1480 de 2011).
- No deje de pagar sin asesoría: el mutuo incumplimiento (art. 1609 del Código Civil) puede volverse en su contra.
- Si la constructora incumple, puede pedir ante el juez civil la resolución del contrato, la devolución de lo pagado y la indemnización.
1. Incumplir la entrega y anunciar nuevas fechas por su cuenta
La fecha pactada llega y pasa. En lugar de explicar o compensar, la constructora informa por correo o en una reunión una «nueva fecha estimada», como si el plazo pudiera cambiarse sin el acuerdo del comprador. El contrato es ley para las partes y solo puede modificarse por consentimiento mutuo (art. 1602 del Código Civil). Vencido el plazo, la constructora está incumpliendo.
Cómo protegerse: no dé por aceptada ninguna fecha que no haya firmado. Responda por escrito y deje constancia de que el plazo pactado venció.
2. Justificar los retrasos con el «punto de equilibrio» o la economía
Cuando la obra no avanza, algunas constructoras atribuyen el retraso a que el proyecto «no ha alcanzado su punto de equilibrio», a la inflación o al alza de los materiales. En Colombia, para que un incumplimiento no sea imputable al deudor debe existir fuerza mayor o caso fortuito: un hecho imprevisible e irresistible (art. 64 del Código Civil). Las ventas, los costos y la viabilidad financiera de un proyecto son riesgos normales de quien lo desarrolla y comercializa, y no pueden trasladarse al comprador.
3. Pedir pagos por fuera de la fiducia
En la venta de vivienda sobre planos, lo habitual es que los pagos se consignen en un encargo fiduciario o en un patrimonio autónomo del proyecto, administrado por una sociedad fiduciaria vigilada por la Superintendencia Financiera. Una señal de alerta es que, a mitad del contrato, la constructora pida consignar en sus propias cuentas, en cuentas personales o en efectivo.
Cómo protegerse: pague solo en la cuenta indicada en el contrato, conserve cada comprobante y pida periódicamente su estado de cuenta.
4. Presionar para firmar otrosíes que suben el precio
Cuando el proyecto se retrasa, es común que la constructora proponga un otrosí que aumenta el precio, lo ata al salario mínimo o amplía los plazos de entrega, a veces con la advertencia de que, si no se firma, el contrato se dará por terminado. Un otrosí es un nuevo acuerdo y requiere el consentimiento libre del comprador. Si usted no lo firma, sigue vigente el contrato original, con su precio y sus plazos.
El salario mínimo de 2026 y la vivienda VIS
En la vivienda de interés social (VIS) el problema se agrava, porque el precio suele pactarse en salarios mínimos y no en pesos. Para 2026 el salario mínimo subió un 23 %, a $1.750.905 (Decreto 1469 de 2025). Con ese aumento, un apartamento VIS de 150 salarios mínimos puede costar unos $262,6 millones, cuando en 2022 rondaba los $150 millones. Así, cada año de retraso puede encarecer el apartamento, aunque la demora sea culpa de la constructora.
Si su promesa fija el precio en pesos, la constructora no puede convertirlo en salarios mínimos sin su firma. Si el precio ya está en salarios mínimos, revise con qué año se liquida: cuando la escritura se aplaza por culpa de la constructora, hay argumentos para pedir que se calcule con el salario del año en que debió firmarse, porque nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento. La Superintendencia de Industria y Comercio ya tuvo en cuenta este efecto: en 2026 sancionó en primera instancia a una constructora que cambió varias veces las fechas de entrega de apartamentos VIS, porque esos cambios movieron la fecha de escrituración y subieron el precio final.
Cómo protegerse: no firme bajo presión. Pida el documento por escrito, calcule cuánto terminaría pagando en la fecha probable de escritura y hágalo revisar antes de aceptarlo.
5. Usar el otrosí para cambiar cláusulas a favor de la constructora
Un otrosí no siempre se limita al precio o a la fecha. A veces, entre sus páginas, la constructora modifica otras cláusulas en su propio beneficio. Un ejemplo frecuente es la cláusula penal: en la promesa original la multa protege a ambas partes, pero el otrosí la reescribe para que solo pueda cobrarse al comprador y nunca a la constructora. Otros cambios habituales son ampliar los plazos de entrega, reducir la compensación por demora, agregar renuncias a reclamar o ampliar las causales para terminar el contrato.
Las promesas y sus otrosíes suelen ser contratos de adhesión: el comprador firma un formato que no negoció. La Ley 1480 de 2011 exige que sus condiciones se informen de manera suficiente, anticipada y expresa (art. 37), prohíbe las cláusulas que producen un desequilibrio injustificado en perjuicio del consumidor (art. 42) y declara ineficaces de pleno derecho, entre otras, las que limitan la responsabilidad del proveedor o impiden al consumidor resolver el contrato cuando el vendedor incumple (art. 43). Además, las cláusulas ambiguas se interpretan en contra de quien las redactó (art. 1624 del Código Civil) y, en caso de duda, en favor del consumidor (art. 34 de la Ley 1480 de 2011).
Cómo protegerse: antes de firmar, compare el otrosí cláusula por cláusula con la promesa original y pida por escrito que la constructora le indique qué cambia. Desconfíe de un otrosí que reescribe todo el contrato cuando solo le dijeron que cambiaba el precio o la fecha.
6. Terminar el contrato por carta y quedarse con parte del dinero
Otra práctica es enviar una carta de «terminación unilateral» en la que la constructora da por terminado el contrato, descuenta una multa de lo pagado y demora la devolución del resto. La terminación unilateral solo procede si el contrato la prevé y se cumplen exactamente los supuestos pactados. Si el comprador está al día con sus obligaciones, esa carta no le quita sus derechos y puede discutirse ante un juez. Además, son ineficaces las cláusulas que permiten al proveedor no reintegrar lo pagado cuando no ejecuta lo contratado (art. 43 de la Ley 1480 de 2011).
Cómo protegerse: responda siempre por escrito, deje constancia de que está al día y no firme documentos de «liquidación» o «paz y salvo» sin asesoría.
7. Entregar un inmueble distinto al prometido
Cuando por fin llega la entrega, el apartamento no coincide con lo ofrecido: menos área, otros acabados, zonas comunes que no existen o un parqueadero que ya no está incluido. Las condiciones objetivas anunciadas en la publicidad obligan al anunciante (art. 29 de la Ley 1480 de 2011), y la publicidad engañosa está prohibida (art. 30).
Cómo protegerse: conserve los folletos, la ficha técnica y las capturas de la publicidad. Al recibir, revise el inmueble y deje por escrito las diferencias en el acta de entrega.
8. Negar la garantía después de la entrega
Humedades, fisuras o acabados defectuosos que la constructora se niega a reparar. La garantía legal de los inmuebles cubre la estabilidad de la obra por diez años y los acabados por un año (art. 8 de la Ley 1480 de 2011).
Cómo protegerse: haga la reclamación por escrito, con fotografías y fechas, y guarde la respuesta.
Mientras el contrato está vigente: cómo protegerse
- Guarde la promesa, los otrosíes, la publicidad, los recibos y todas las comunicaciones.
- Pague solo en la cuenta indicada en el contrato y pida su estado de cuenta con regularidad.
- Responda por escrito cada cobro, requerimiento o anuncio de nuevas fechas.
- No firme otrosíes, actas ni paz y salvos sin compararlos con el contrato original y hacerlos revisar.
- Ante cualquier carta de incumplimiento o de terminación, busque asesoría de inmediato.
Si la constructora ya incumplió: qué hacer
- No deje de pagar sin asesoría. En los contratos bilaterales, ninguna parte está en mora mientras la otra no cumpla o no se allane a cumplir (art. 1609 del Código Civil). Si usted también incumple, la constructora puede usarlo para librarse de indemnizar.
- Deje todo por escrito. Requiera a la constructora para que cumpla y responda cada comunicación que reciba.
- Agote la conciliación extrajudicial, que en la mayoría de los casos es requisito para demandar (Ley 2220 de 2022).
- Acuda al juez civil. En el contrato bilateral, el comprador que cumplió puede pedir la resolución o el cumplimiento, en ambos casos con indemnización de perjuicios (art. 1546 del Código Civil). Según el caso, puede reclamar la devolución de lo pagado actualizada, la cláusula penal pactada y los perjuicios sufridos, como los arriendos que tuvo que pagar.
La Superintendencia de Industria y Comercio también conoce de reclamaciones de protección al consumidor, como las de publicidad engañosa o garantía. La ruta adecuada depende de lo que se quiera obtener.
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si la constructora no me entrega el apartamento en la fecha pactada?
Guarde la promesa, los otrosíes y los soportes de pago; requiera por escrito a la constructora; agote la conciliación y, si no hay acuerdo, acuda al juez civil para pedir la resolución, la devolución de lo pagado y la indemnización.
¿El «punto de equilibrio» justifica el retraso?
No. No es un hecho imprevisible ni irresistible; es un riesgo propio de quien desarrolla el proyecto (art. 64 del Código Civil).
¿Estoy obligado a firmar un otrosí que sube el precio?
No. Un otrosí requiere su consentimiento. Si no lo firma, rige el contrato original.
¿Puede la constructora subir el precio de mi VIS por el aumento del salario mínimo?
Depende de cómo se pactó el precio. Si la promesa lo fija en pesos, no puede cambiarlo sin su firma. Si lo fija en salarios mínimos, el precio sube con el salario; pero si la escritura se aplazó por culpa de la constructora, puede discutirse que se liquide con el salario del año en que debió firmarse.
¿Puede la constructora cambiar la cláusula penal en un otrosí?
Solo con su firma. Si el cambio la deja aplicable únicamente en favor de la constructora, puede considerarse una cláusula abusiva (art. 42 de la Ley 1480 de 2011).
¿Puede la constructora terminar el contrato con una carta?
Solo si el contrato lo permite y se cumplen sus supuestos. Si usted está al día, esa carta puede discutirse ante un juez.
¿Debo dejar de pagar si la obra no avanza?
No sin asesoría. Si usted también incumple, la constructora puede alegar el mutuo incumplimiento (art. 1609 del Código Civil).
¿Qué garantía tiene un apartamento nuevo?
Diez años para la estabilidad de la obra y un año para los acabados (art. 8 de la Ley 1480 de 2011).
¿Su constructora no le entrega, le cambió las condiciones o le envió una carta de terminación?
En Torregrosa Abogado revisamos su promesa de compraventa, sus otrosíes y sus pagos para identificar la mejor ruta y proteger su dinero.
Este artículo tiene fines informativos y educativos y no constituye asesoría legal personalizada. Cada situación depende de su contrato y de sus circunstancias. Para un análisis específico, consulte directamente con nuestro equipo.