Usted ha poseído un inmueble durante años, quizás décadas. Lo ha cuidado, lo ha mejorado, ha pagado servicios públicos. Sabe que tiene derecho a que la ley lo reconozca como propietario. Contrata un abogado, reúne sus documentos, solicita el certificado de tradición y libertad del predio ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, presenta su demanda de pertenencia ante el juzgado... y el juez se la rechaza.
¿La razón? No aportó un supuesto "certificado especial para procesos de pertenencia". El certificado de tradición y libertad que presentó identifica claramente el inmueble, sus linderos y quién figura como titular del derecho de dominio. Contiene exactamente lo que la ley exige. Pero el juzgado le dice que eso no es suficiente, que necesita otro documento con un nombre diferente.
Este escenario, que le ha ocurrido a cientos de colombianos, fue resuelto de manera definitiva por la Corte Suprema de Justicia en julio de 2025: exigir un "certificado especial" cuando ya se aportó un certificado de tradición y libertad que contiene toda la información requerida por la ley constituye un exceso ritual manifiesto, es decir, un formalismo innecesario que viola el derecho fundamental al acceso a la justicia.
¿Qué exige realmente la ley para una demanda de pertenencia?
Cuando una persona quiere que un juez declare que ha adquirido la propiedad de un inmueble por prescripción adquisitiva de dominio (lo que comúnmente se conoce como "proceso de pertenencia"), el artículo 375, numeral 5 del Código General del Proceso exige que se aporte un certificado del registrador de instrumentos públicos en el que consten las personas que figuren como titulares de derechos reales principales sujetos a registro sobre el inmueble.
Fíjese bien: la ley habla de "un certificado del registrador". No dice "un certificado especial". No dice "un certificado diferente al de tradición y libertad". Simplemente exige un documento expedido por la autoridad registral que identifique quiénes aparecen como dueños del bien. El propósito es claro y práctico: garantizar que la demanda se dirija contra las personas correctas, para que puedan ejercer su derecho de defensa.
El origen de la confusión: una interpretación de 1978
¿De dónde salió entonces la idea de que se necesita un "certificado especial"? La confusión tiene su origen en un pronunciamiento de la Corte Suprema de Justicia del 30 de noviembre de 1978, con ponencia del Magistrado Germán Giraldo Zuluaga, donde se utilizó la expresión "no es cualquier certificado expedido por el registrador".
Esa frase, sacada de contexto, dio pie a una práctica judicial extendida durante más de cuatro décadas: muchos juzgados comenzaron a exigir un documento denominado "certificado especial para procesos de pertenencia", distinto del certificado de tradición y libertad, como requisito indispensable para admitir la demanda. Si el demandante no lo aportaba, la demanda era inadmitida y eventualmente rechazada.
El problema es que esa interpretación nunca fue lo que la Corte quiso decir. Lo que el pronunciamiento de 1978 buscaba era garantizar que el certificado aportado cumpliera con su finalidad legal: identificar el inmueble, sus linderos y los titulares de derechos reales. No pretendía crear un requisito adicional ni exigir un documento con un nombre específico.
La sentencia que puso fin a la controversia: STC10720-2025
En julio de 2025, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia resolvió de manera categórica esta controversia mediante la Sentencia STC10720-2025, con ponencia del Magistrado Octavio Augusto Tejeiro Duque.
El caso fue el siguiente: un ciudadano presentó una demanda de prescripción extraordinaria de dominio ante un juzgado civil del circuito de Tunja. Aportó un certificado de tradición y libertad que identificaba plenamente a la propietaria inscrita del inmueble, con todos los datos que exige la ley. El juzgado, sin embargo, rechazó la demanda argumentando que faltaba un "certificado especial de titulares de derechos reales". El tribunal de segunda instancia respaldó ese rechazo.
El ciudadano acudió entonces a la acción de tutela, y la Corte Suprema le dio la razón. En su decisión, la Corte estableció varios puntos fundamentales que todo propietario, poseedor y abogado debe conocer:
El certificado de tradición y libertad es suficiente. La Corte fue enfática: el certificado de tradición expedido conforme al artículo 67 de la Ley 1579 de 2012, cuando es una reproducción fiel y total de las inscripciones del folio de matrícula inmobiliaria, es tan pertinente como cualquier otro certificado para satisfacer los requisitos del artículo 375-5 del Código General del Proceso.
La ley no exige un "certificado especial". La Corte aclaró que resultaría equivocado sostener que la normativa procesal impone un "certificado especial de pertenencia" como requisito de la demanda. Lo que se exige es que el documento consigne las personas que figuren como titulares de derechos reales principales sujetos a registro. Si el certificado de tradición y libertad contiene esa información, cumple con la ley.
Exigir el certificado especial es exceso ritual manifiesto. Cuando un juez rechaza una demanda por no aportar un documento con un nombre determinado, a pesar de que el documento aportado contiene toda la información legalmente exigida, incurre en un formalismo excesivo que vulnera el derecho fundamental al debido proceso y al acceso a la administración de justicia.
No hay diferencia sustancial entre los certificados. Tanto el artículo 67 de la Ley 1579 de 2012 (que regula el certificado de tradición y libertad) como el artículo 69 de la misma ley (que regula los certificados especiales) tienen el mismo contenido esencial cuando se trata de identificar titulares de derechos reales. La diferencia es de denominación formal, no de contenido material.
¿Qué es el "exceso ritual manifiesto" y por qué es importante?
El exceso ritual manifiesto es una figura desarrollada ampliamente por la Corte Constitucional colombiana desde la Sentencia T-1306 de 2001. Se presenta cuando un juez antepone el cumplimiento mecánico de formalidades procesales por encima del derecho sustancial, obstaculizando injustificadamente el acceso a la justicia.
El artículo 228 de la Constitución Política de Colombia establece un principio claro: en la administración de justicia, el derecho sustancial prevalece sobre las formalidades. Esto significa que los procedimientos son medios para alcanzar la justicia, no fines en sí mismos. Cuando un juez convierte un trámite procesal en una barrera infranqueable que impide resolver el fondo del asunto, está incurriendo en exceso ritual manifiesto y vulnerando derechos fundamentales.
En el caso de los procesos de pertenencia, rechazar una demanda porque el certificado aportado se llama "de tradición y libertad" en vez de "certificado especial", cuando ambos documentos contienen exactamente la misma información, es un ejemplo claro de cómo el formalismo puede convertirse en un obstáculo absurdo para el ejercicio de los derechos.
¿Qué significa esto para usted?
Si usted está adelantando o planea iniciar un proceso de declaración de pertenencia sobre un inmueble, esta sentencia tiene implicaciones directas y favorables para su caso.
En primer lugar, ya no necesita preocuparse por obtener un documento con un nombre específico. Lo importante es que el certificado que usted aporte, sea de tradición y libertad o de cualquier otra denominación, contenga la información que exige el artículo 375-5 del Código General del Proceso: la identificación del inmueble y de las personas que figuran como titulares de derechos reales principales.
En segundo lugar, si un juzgado le rechaza o inadmite su demanda de pertenencia por no haber aportado un "certificado especial", usted tiene fundamento jurídico sólido para impugnar esa decisión. La Sentencia STC10720-2025 de la Corte Suprema de Justicia constituye precedente vinculante que los juzgados están obligados a respetar.
En tercer lugar, si ya le rechazaron su demanda por esta razón, es posible que tenga derecho a interponer una acción de tutela por violación al debido proceso, tal como lo hizo el ciudadano cuyo caso resolvió la Corte Suprema.
La importancia de contar con asesoría legal especializada
Aunque esta sentencia simplifica un requisito que durante años generó confusión y rechazo de demandas, los procesos de pertenencia siguen siendo procedimientos complejos que requieren una preparación cuidadosa. Es fundamental que el certificado que se aporte esté actualizado, que identifique correctamente a todos los titulares de derechos reales, y que la demanda cumpla con los demás requisitos legales.
Un abogado especializado en derecho civil e inmobiliario puede verificar que su certificado de tradición y libertad contenga toda la información requerida, preparar su demanda de pertenencia cumpliendo con cada uno de los requisitos del artículo 375 del Código General del Proceso, defender su caso ante cualquier objeción formalista del juzgado con fundamento en la jurisprudencia vigente, y acompañarlo a lo largo de todo el proceso hasta obtener la sentencia que declare su derecho de propiedad.
No deje que un formalismo le impida acceder a su derecho de propiedad
En Torregrosa Abogado atendemos casos de derecho civil, derecho inmobiliario y procesos de declaración de pertenencia en Medellín. Si necesita iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, o si su demanda fue rechazada por requisitos formales que la ley no exige, podemos ayudarle.
Conocemos la jurisprudencia más reciente, incluyendo la Sentencia STC10720-2025 de la Corte Suprema de Justicia, y la aplicamos en defensa de los derechos de nuestros clientes.
Este artículo tiene fines informativos y educativos. No constituye asesoría legal personalizada. Para un análisis específico de su caso, consulte directamente con nuestro equipo profesional.